ГОРЯЧАЯ ЛИНИЯ
по вопросам недвижимости
8 (499) 347-10-01
8 (964) 647-10-01
ГРАФИК РАБОТЫ
Понедельник-Пятница: 09.00-20.00
Суббота: 10.00-13.00
Воскресенье: выходной

НАШ АДРЕС
143989 г.Железнодорожный ул.Главная 22Б, ТЦ "Радуга"

Вопрос-ответ

ЧАСТО ЗАДАВАЕМЫЕ ВОПРОСЫ

Здесь Вы найдете ответы на многие интересующие Вас вопросы. 

1.  Квартира приобретена по ипотеке. Как следует производить имущественный вычет с начисленных процентов или со всех выплаченных, расчет денег по договору?  

2.  Договор купли-продажи квартиры оформлен в простой письменной форме. Допустимо ли при личной явке супруга продавца (покупателя) оформить согласие на сделку в такой же форме? 

3.  Чем отличается военная ипотека от обычной? 

4.  Умирает собственник. В квартире остается прописанная мать. Еще есть жена, ребенок и ребенок от первого брака. Кто будет наследовать квартиру? 

5.  Чем отличается регистрация перехода права от регистрации права собственности? 

6. Что такое кадастровый паспорт и для чего он нужен? 

7. Правда ли, что все договора на участие в долевом строительстве домов подлежат обязательной государственной регистрации? 

8. Можно ли воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры, которая была переведена в нежилой фонд?  

9. Физическое лицо получило в порядке дарения земельный участок и жилой дом от другого физического лица, которое не является близким родственником. Возникает ли в данном случае обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в бюджет?  

10. Почему требуется согласие супруга при покупке или продаже недвижимости? 

11. Чем лоджия отличается от балкона? 

12. Как юридически оформить наследство, оставленное по завещанию? 

13. Чем отличается аварийный дом от дома под снос? 

14. Чем студия отличается от квартиры? 

15. Нужно ли платить какие-либо налоги с продажи квартиры? 

16. В каких случаях по «дачной амнистии» требуется проводить межевание, а в каких нет? 

17. Скажите, пожалуйста, кто является прямыми наследниками, а кто нет. Дело в том, завещание при жизни наследодателя составлено не было, а родственников полно. 

18. Чем жилая недвижимость отличается от нежилой?

19. Какой должна быть предоплата при заключении предварительного договора?

20Какую роль играет предварительный договор в сделке с недвижимостью?

21. Стоит ли обращаться в несколько агентств сразу, чтобы быстрее продать свою недвижимость?

22. Как оформить собственность, если оба супруга желают получить налоговый вычет?

23. Нужен ли агент при продаже своей недвижимости?   


Вопрос: Квартира приобретена по ипотеке. Как следует производить имущественный вычет с начисленных процентов или со всех выплаченных, расчет денег по договору? 

Ответ: Вычет предоставляется в размере фактически произведенных расходов, но не более 2 млн руб. В указанную сумму не входит сумма процентов по целевым займам (кредитам), направленным на покупку или строительство жилья, которая подлежит вычету в полном объеме дополнительно к сумме фактически произведенных расходов. 


Вопрос: Договор купли-продажи квартиры оформлен в простой письменной форме. Допустимо ли при личной явке супруга продавца (покупателя) оформить согласие на сделку в такой же форме?

Ответ: Нет, недопустимо. Необходимость нотариального удостоверения согласия другого супруга на отчуждение совместно нажитого недвижимого имущества предусмотрена Семейным кодексом РФ (ст. 35, п.3). В соответствии с названным законом для совершения одним из супругов сделки, требующей регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить именно нотариально удостоверенное согласие другого супруга. 


Вопрос: Чем отличается военная ипотека от обычной?

Ответ: Военная ипотека — это госпрограмма по поддержке и обеспечению жильем военнослужащих, поэтому ее условия более выгодны, чем при обычной ипотеке.

Первое существенное отличие — это субъекты права на жилье по военной ипотеке – только военнослужащие, участвующие в НИС (накопительная ипотечная система), созданной только для них. Обычная ипотека предоставляется любым гражданам, имеющим постоянный доход и место работы.

При обычной ипотеке залогодатель (собственник приобретаемой по ипотечному кредиту недвижимости) сам оплачивает ежемесячные взносы банку. При военной ипотеке долг за военнослужащего погашает Минобороны РФ, поэтому залогодержателем выступает указанное министерство. При обычной ипотеке залогодержателем является банк, выдавший кредит.

Максимальный лимит при военной ипотеке – 2,2 млн. кредитных средств.  Военнослужащий может выбрать жилье и дороже указанной суммы, но все, что свыше лимита оплачивается из собственного кармана. Размер кредита при обычной ипотеке ограничен финансовыми возможностями и возрастом залогодателя. 


Вопрос: Умирает собственник. В квартире остается прописанная мать. Еще есть жена, ребенок и ребенок от первого брака. Кто будет наследовать квартиру?

Ответ: Понятно, что завещания нет. Остается закон - все, кого вы перечислили, являются наследниками первой очереди и наследуют в равных долях. Будет выдано свидетельство о долевой собственности. Прописанная в квартире мать имеет право проживания, поэтому вопрос о продажи квартиры не стоит. Похоже, что тот случай, когда собственность имеет только титульное значение, распорядиться ею нельзя (по крайней мере, при жизни матери). 


Вопрос: Чем отличается регистрация перехода права от регистрации права собственности?

Ответ: Под регистрацией права собственности понимается факт подтверждения государством наличия права на недвижимость у определенного субъекта. Именно с момента госрегистрации право считается возникшим, легитимным.

Переход права возникает в том случае, когда происходит отчуждение имущества от одного лица к другому. Причем переход права, как отдельное действие, регистрации не подлежит. В результате перехода осуществляется только регистрация права нового лица (приобретателя). Поэтому основное отличие заключается в том, что при переходе подаются два заявления на госрегистрацию: от передающей стороны, непосредственно на переход права, и от принимающей на регистрацию права (продавец и покупатель, даритель и одаряемый и т.п.). А на регистрацию права подается заявление только от правообладателя. И еще одно обязательное условие перехода – права передающей стороны должны быть зарегистрированы.

Причем, если права на недвижимость подлежать в любом случае регистрации, то переход права возможен только в определенных законом случаях, например, при сделках. Так, заявление на переход не требуется в случае, если право нового лица уже возникло в силу закона, например, при завещании, при реорганизации юр лиц в порядке универсального правопреемства и в других случаях. 


Вопрос: Что такое кадастровый паспорт и для чего он нужен?

ОтветКадастровый паспорт - это выписка из государственного кадастра недвижимости, содержащая необходимые сведения об объекте недвижимости для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Кадастровые паспорта обычно изготавливаются как на жилые и не жилые помещения, так и на землю. Этот документ необходимо получить собственникам при регистрационных действиях в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости. 


Вопрос: Правда ли, что все договора на участие в долевом строительстве домов подлежат обязательной государственной регистрации?

Ответ: Да это действительно так, согласно Федеральному закону от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" и п.3 Инструкции (утв. приказом Минюста РФ от 09 июня 2005 года № 82) "Об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества" - договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Но закон обратной силы не имеет, и его действие распространяется только в случае, если разрешение на строительство многоквартирного дома было получено после вступления в силу Федерального закона, то есть по истечении трех месяцев после его официального опубликования (после 30 марта 2005 года). 


Вопрос: Можно ли воспользоваться имущественным вычетом при покупке квартиры, которая была переведена в нежилой фонд? 

Ответ: До перевода квартиры в нежилое помещение право на вычет было, так как вычет предоставляется в сумме, израсходованной на приобретение жилья, комнаты, квартиры, нового строительства (подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ). После того, как помещение переведено в нежилой фонд, право на вычет теряется. 


Вопрос: Физическое лицо получило в порядке дарения земельный участок и жилой дом от другого физического лица, которое не является близким родственником. Возникает ли в данном случае обязанность по исчислению и уплате НДФЛ в бюджет?

Ответ: Налогоплательщик, получивший в порядке дарения земельный участок и жилой дом от физического лица, не являющегося близким родственником, обязан исчислить и уплатить в бюджет НДФЛ, а также представить налоговую декларацию. 


Вопрос: Почему требуется согласие супруга при покупке или продаже недвижимости?

Ответ: Имущество, приобретенное в браке, является совместной собственностью супругов. Поэтому, если в документах записан в качестве собственника недвижимости один из супругов, а имущество куплено в браке, то другой супруг также является собственником этого имущества. В связи с этим при продаже или покупке недвижимого имущества требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга на продажу или покупку. Причем, не имеет значения, кем из супругов заработаны средства на квартиру, дом.

Исключения возможны, если супруги заключили брачный контракт и в нем указали иной порядок пользования, владения и распоряжения имуществом. Не требуется согласия супруга, если право собственности на квартиру или дом возникло по договору дарения, в результате наследования имущества или бесплатной приватизации квартиры или комнаты одним из супругов. Объясняется это тем, что имущество получено бесплатно. 


Вопрос: Чем лоджия отличается от балкона?

Ответ: Балконы и лоджии являются дополнительным помещением в квартире, площадь которых не включается в общую площадь квартиры.

Балконы — это отдельное помещение, которое как бы навешивается на здание снаружи, поэтому имеет 3 открытых стороны. Балконы крепятся на балках, либо на ж/б плитах. Лоджии — это продолжение этажа, квартиры, соответственно, она выглядит, как бы утопленная в здание и у нее открыта только одна сторона, три остальных стены капитальные. Из-за этого считается, что лоджия крадет площадь квартиры, а балкон ее дополняет. Однако площади балконов всегда меньше лоджий.

Лоджию возможно присоединить к площади квартиры, увеличив тем самым общую ее площадь, балкон присоединить нельзя. 


Вопрос: Как юридически оформить наследство, оставленное по завещанию?

ОтветНе позднее шести месяцев с момента смерти наследодателя, необходимо подать заявление о принятии наследства в нотариальный орган по месту открытия наследства (по месту жительства наследодателя).

Перечень необходимых документов в этом случае определяется нотариусом, как правило, это следующий пакет документов:

  • паспорт;
  • свидетельство о смерти;
  • справка о том, что на день смерти наследодатель проживал по такому-то адресу;
  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
  • документы, подтверждающие родственные отношения;
  • справка БТИ о стоимости квартиры;
  • поэтажный план, экспликация;
  • копия финансово-лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности по налогу на недвижимое имущество;
  • справка об отсутствии задолженности по оплате жилищных и коммунальных услуг.

По прошествии шести месяцев, после того, как все запрошенные документы готовы, нотариус выдает Свидетельство о праве на наследство по завещанию. А на основании данного Свидетельства и кадастровых паспортов на недвижимость в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии можно будет зарегистрировать право собственности на имущество, полученное в порядке наследования. 


Вопрос: Чем отличается аварийный дом от дома под снос?

Ответ: Аварийным признается дом, в котором более половины помещений, либо все здание, представляют угрозу жизни проживающих и находящихся там людей, соответственно, такой дом не пригоден для жилья. Такое решение принимает специальная межведомственная комиссия по результатам обращения собственника (собственников) дома. Комиссия решает и дальнейшую судьбу аварийного дома – снести или реконструировать.

Дом под снос – это, соответственно, дом, в отношении которого принято решение о сносе. Причины сноса могут быть различными: аварийное жилье, реконструкция жилых кварталов города, ветхое жилье, решение собственника и другие. Таким образом, дом, подлежащий сносу, не всегда является аварийным. В большинстве случаев сносятся пригодные для проживания дома для будущей строительной площадки нового жилого комплекса в рамках реконструкции города.

При сносе дома жильцам, занимающим помещения по договору соцнайма, предоставляется равноценное жилье, а собственникам – денежная компенсация.

Таким образом, аварийный дом можно реконструировать, тогда как дом под снос это уже физическое прекращение существования объекта. 


Вопрос: Чем студия отличается от квартиры?

Ответ: Квартира — это жилое помещение, которое:

- изолировано от других жилых помещений в одном доме и имеет самостоятельный (свой) выход на лестничную площадку;

- предназначено, преимущественно, для постоянного проживания, т.е. имеет санитарно-технические условия, как водопровод, канализация, электричество и т.п, с правом регистрации в нем (прописки);

- имеет основные помещения – жилые комнаты от 1 до 3 и более и вспомогательные: кухня, санузел, коридоры, балконы или лоджии, кладовые.

Стандартная планировка квартир предполагает деление комнат внутренними перегородками, стенами.

Студия — это квартира, в которой отсутствуют внутренние перегородки (стены) между жилыми комнатами (или комнатой) и кухней, что позволяет увеличить пространство.  Очень часто студии оформляют в небольших по площади однокомнатных квартирах, для визуального увеличения пространства.

Таким образом, студия — это та же квартира, только лишенная стандартных перегородок с кухней. 


Вопрос: Нужно ли платить какие-либо налоги с продажи квартиры?

Ответ: Налог, который придется уплатить в случае купли-продажи квартиры, это НДФЛ - налог на доходы физических лиц. Этот налог платит продавец, так как он получает доход - выручку от продажи квартиры. Обратите внимание налог на доходы физических лиц при совершении сделки купли продажи платит только продавец, покупатель ни в каком случае под налогообложение не попадает. Продавец выплачивает налог в размере 13% по общим правилам, предусмотренным Налоговым кодексом.

Условия уплаты налога следующие:

  • если жилье было в собственности (приватизация, купля-продажа, дарение, наследство, мена) продавца менее 3 лет, то закон дает право не уплачивать налог в том случае, если сумма продажи составляет не более 1 000 000 рублей (эта сумма называется налоговым вычетом). С суммы, которая превысит 1 000 000 рублей, т. е. составит больше имущественного вычета, придется заплатить налог в размере 13%;
  • если жилье было в собственности более 3 лет, то закон дает право не уплачивать налог с любой суммы без ограничений. Если деньги, полученные за проданное жилье и превысившие установленный законом вычет в размере 1 000 000 рублей, потрачены на покупку нового жилья, то налоги, заплаченные с этой суммы, можно вернуть в соответствии с законом. 

Вопрос: В каких случаях по «дачной амнистии» требуется проводить межевание, а в каких нет?

Ответ: Для осуществления государственной регистрации прав на земельный участок необходимо иметь в числе прочих документов кадастровый паспорт земельного участка.

В случае если земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, является ранее учтенным по данным государственного земельного кадастра (сведения о нем имеются в данных государственного земельного кадастра, ему присвоен кадастровый номер), для осуществления государственной регистрации прав на такой земельный участок проводить работы по межеванию не надо.
В случае если земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не является ранее учтенным (в данных государственного земельного кадастра не присвоен земельному участку кадастровый номер, сведения о нем отсутствуют) для постановки на кадастровый учет такого земельного участка (получения кадастрового паспорта земельного участка) в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» необходимо провести работы по межеванию земельного участка.

Рекомендуется также провести межевание земельного участка при наличии споров по его границам и в том случае, если фактическая площадь земельного участка отличается от его площади, указанной в документах. 


Вопрос: Скажите, пожалуйста, кто является прямыми наследниками, а кто нет. Дело в том, завещание при жизни наследодателя составлено не было, а родственников полно.

Ответ: Первое, напоминаем, что подлежит наследованию лишь то имущество, которое в момент смерти наследодателя находилось в его собственности.
Второе, очередность наследников по закону определяется нормами законодательства. Среди наследников одной очереди имущество распределятся в равных долях, за исключением наследников, наследующих по праву представления, т.е. когда наследник умер до оформления наследства и наследство оформляется уже на наследников наследника.

В законе установлены следующие очереди наследования:

  • Наследники первой очереди: дети, супруг и родители наследодателя;
  • Наследники второй очереди: братья и сестры наследодателя, дедушка и бабушка;
  • Наследники третьей очереди: братья и сестры родителей наследодателя (дяди и тети наследодателя);
  • Наследники четвертой очереди: прадедушки и прабабушки наследодателя;
  • Наследники пятой очереди: дети родных племянников и племянниц наследодателя (двоюродные внуки и внучки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки) и родные братья и сестры его дедушек и бабушек (двоюродные дедушки и бабушки);
  • Наследники шестой очереди: дети двоюродных внуков и внучек наследодателя (двоюродные правнуки и правнучки), дети его двоюродных братьев и сестер (двоюродные племянники и племянницы) и дети его двоюродных дедушек и бабушек (двоюродные дяди и тети);
  • Наследники седьмой очереди: пасынки, падчерицы, отчим и мачеха наследодателя. 

Вопрос: Чем жилая недвижимость отличается от нежилой?

Ответ: Основное отличие заключается в назначении недвижимости. Жилая недвижимость предназначена для постоянного проживания людей, а нежилая – для всего остального: для размещения офисов, магазинов, складов, производств; образовательных, медицинских, административных учреждений и т.п. К жилым объектам относят жилые частные и многоквартирные дома, квартиры, комнаты в коммуналках, а к нежилым: здания и его части, сооружения.

Из-за назначения недвижимости вытекают и все остальные различия. Так, например, только в жилом помещении можно оформить постоянную или временную регистрацию (прописку). Запрещается размещать нежилые помещения выше второго этажа жилого дома (как при его строительстве, так и в случае перевода квартиры). Нежилые помещения (офисы, магазины, различные салоны) размещаются только в подвальных помещениях, а также на первом и втором этажах жилого дома. Этот запрет не распространяется на нежилые здания. 


Вопрос: Какой должна быть предоплата при заключении предварительного договора?
ОтветВажнейшее условие предварительного договора — предоплата, которую владелец недвижимости получает от покупателя. Она чаще всего осуществляется наличными и имеет своей главной целью обозначить серьёзность намерений лица, приобретающего объект.

Когда продавец уже получил предоплату, стороны начинают готовиться к сделке. Должны быть сняты все объявления о продаже этого имущества и прекращены показы жилья потенциальным покупателям.

Предварительная оплата входит в общую стоимость объекта недвижимости и гарантирует платёжеспособность покупателя. Размер предоплаты определяется соглашением сторон и обычно варьируется в пределах от 30 000 до 200 000 рублей.

Гражданский кодекс РФ определяет два вида предварительной оплаты: задаток и залог. 


ВопросКакую роль играет предварительный договор в сделке с недвижимостью?
ОтветЧтобы заключить сделку купли-продажи квартиры или другого объекта недвижимости, требуется как минимум две недели.
Иногда решение всех вопросов, связанных с оформлением сделки, растягивается не на один месяц. Причин этому может быть немало.

Самый главный фактор, который тормозит весь процесс, — необходимость получения большого числа документов в различных инстанциях.

Иногда тому, кто приобретает недвижимость, бывает необходимо время для решения финансовых вопросов, к примеру, для получения ипотечного кредита. А если квартира, выставленная на рынок недвижимости, не пустует, а по-прежнему занята продавцом или сдаётся внаём, может потребоваться определённый срок, чтобы освободить жилплощадь. По этим и другим причинам необходимо заключить предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Подписание подобного договора — важнейший момент во всём процессе оформления купли-продажи недвижимости.

В нём должны быть отражены все условия будущей сделки: каким образом будут производиться денежные расчёты, где и когда будет подписан договор купли-продажи, на каких условиях будет передаваться покупателю объект недвижимости, а также полный перечень документов, которые должны быть предоставлены продавцом.

Формы заключения предварительного договора могут быть различны: всё зависит от того, кто представляет интересы продавца. 


ВопросСтоит ли обращаться в несколько агентств сразу, чтобы быстрее продать свою недвижимость?
ОтветМногие люди считают, что привлечение нескольких агентов по недвижимости даст возможность найти больше покупателей и продать недвижимость по самой выгодной цене.

Знающие же люди считают, что в этой ситуации всё происходит с точностью до наоборот.

У определенного объекта недвижимости ограничен круг тех людей, которые его могут купить. У агентств в таких ситуациях может возникнуть серьезная конкуренция за одних и тех же клиентов.

Чтобы выделиться среди других, можно предложить более низкую цену за свои услуги. Получится экономия на рекламе, и ни у одного агента не будет уверенности в том, что он получит своё вознаграждение.

На данную ситуацию есть и другой взгляд.

Профессиональный агент сможет так разрекламировать недвижимость, что привлечет множество новых потенциальных покупателей. При этом он поддержит максимальную цену, и вы сможете выбрать лучшее из предложений, которые предоставит вам агент. 


Вопрос: Как оформить собственность, если оба супруга желают получить налоговый вычет?
ОтветРассмотрим ситуацию, когда супругами была куплена квартира в общую собственность.

Статьи из Гражданского и Семейного кодексов Российской Федерации говорят о том, что если между супругами не было брачного договора, который предусматривает возможность долевого и раздельного режима собственности на имущество, то оно будет в общей собственности, и у каждого из супругов появляется право в налоговом вычете.

Притом неважно, на чьё имя оформлено имущество.

Статья 220 Налогового кодекса Российской Федерации сообщает, что налоговый вычет при покупке имущества в общую собственность должен быть распределен по письменному заявлению между совладельцами.

В нём может быть прописан абсолютно любой процентный распределительный вычет.

При покупке квартиры в долевую собственность по единому договору налоговый вычет в 2 миллиона рублей должен быть на весь объект недвижимости и разделиться пропорционально долям обоих владельцев.

Когда используются разные договора по покупке и продаже, то каждый из супругов имеет право на получение налогового вычета в размере 2 миллионов рублей. 


ВопросНужен ли агент при продаже своей недвижимости?
ОтветВо многих операциях с недвижимостью существует определённый риск.

Иногда самая простая сделка, связанная с продажей или покупкой недвижимости, может сильно осложниться из-за определенных пунктах в кодексах (налоговом, трудовом, семейном или жилищном).

Чтобы продать по максимальной цене и при этом в максимально короткие сроки недвижимость, нужно потратить значительное время. Оно уйдёт на сбор информации о заинтересовавшихся покупателях и размещение рекламы.

Поиск информации о покупателях также возможен и специальных закрытых базах, которые есть у некоторых агентств по недвижимости. Выбор всегда остаётся за Вами.
Что такое налог на доходы физических лиц?

Налог на доходы физлиц – это налог, уплачиваемый физическими лицами с тех доходов, которые получены от источников в РФ и за её пределами для тех, кто живёт на территории России.

В Российской Федерации источники дохода – это:

  • зарплата;
  • сдача в аренду имущества;
  • реализация недвижимости;
  • реализация иного имущества у физического лица в РФ.

Налог на доходы физлиц называется подоходным.

Налог, который платит физический собственник имущества, признанного объектом налогообложения, называется налогом на имущество физлиц.

Объекты налогообложения:

  • комната;
  • дом;
  • квартира;
  • гараж;
  • дача;
  • иные объекты.